O mercado imobiliário e o planeamento fiscal em Portugal foram profundamente reconfigurados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Para investidores, proprietários e gestores de património, a escolha entre o Arrendamento Habitacional e o Alojamento Local (AL) já não depende apenas das taxas de ocupação projetadas, mas sim da otimização fiscal e da blindagem contra riscos regulatórios.
Abaixo, detalhamos as regras atuais para cada modelo de exploração sob a perspetiva da rentabilidade e da conformidade técnica, com base nas diretrizes da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC).
O Arrendamento Habitacional sob as Regras Atuais
O foco do atual quadro legislativo centra-se no forte desagravamento fiscal para quem disponibiliza imóveis no mercado de longa duração com valores moderados, através do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
- Maximização das Yields Líquidas: A taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos prediais (Categoria F) desce para 10% em contratos com rendas moderadas (com um limite máximo absoluto fixado em 2.300 €/mês para o ano de 2026).
- Vantagens Estruturais para Empresas: Para sociedades ou empresários em nome individual (ENI) com contabilidade organizada, o incentivo é ainda mais expressivo: apenas 50% dos rendimentos prediais decorrentes destes contratos são integrados na base tributável do IRC ou da Categoria B.
- Rotação de Portfólio sem Impostos: Os ganhos de mais-valias (Categoria G) gerados pela venda de património habitacional ficam totalmente isentos de IRS, desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de novos imóveis afetos ao arrendamento de longa duração com valores moderados.
- Reclassificação de Ativos: Do ponto de vista estritamente contabilístico, os imóveis detidos por empresas que sejam afetos ao mercado de arrendamento tradicional devem ser obrigatoriamente registados no balanço sob a rubrica de Propriedades de Investimento.
O Alojamento Local (AL) sob as Regras Atuais
O Alojamento Local permanece uma opção atrativa para rendimentos de curto prazo, mas opera agora sob regras operacionais e contabilísticas consideravelmente mais rígidas, desenhadas para conter a expansão desregulada em zonas de forte pressão urbanística.
- Enquadramento em Categoria B e IVA: O AL opera como uma prestação de serviços. No regime simplificado de IRS, aplica-se o coeficiente de 0,15 para estabelecimentos de hospedagem e 0,35 para moradias ou apartamentos. A atividade está sujeita à taxa reduzida de 6% de IVA (Verba 2.17 da Lista I do CIVA), aplicando-se a isenção do Artigo 53.º apenas a quem fatura menos de 15.000 €/ano.
- Natureza Contabilística do Ativo: Ao contrário do arrendamento, um imóvel afeto ao AL na contabilidade organizada tem de ser classificado como um Ativo Fixo Tangível, estando sujeito a regras próprias de depreciação e posterior apuramento de mais-valias empresariais.
- Intransmissibilidade das Licenças: Sob o enquadramento legal vigente, as licenças de AL tornaram-se estritamente pessoais e intransmissíveis. Qualquer transação que envolva a venda do imóvel ou a transmissão de quotas da sociedade detentora do registo dita a caducidade automática da licença.
- Vulnerabilidade Perante Condomínios: A estabilidade do negócio em prédios de habitação horizontal continua dependente das relações de vizinhança. Os condomínios mantêm o poder legal de ditar o encerramento e cancelamento do registo de um AL através de uma deliberação aprovada por 2/3 da permilagem do edifício.
Perguntas e Respostas Rápidas (FAQ)
Quais são os limites para aceder à taxa de IRS de 10% no arrendamento?
Para beneficiar da taxa reduzida de 10% no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), o contrato de arrendamento tem de estipular uma renda moderada, cujo teto máximo regulamentado para 2026 é de 2.300 € mensais.
Os contratos de arrendamento antigos mudam automaticamente para o novo regime?
Não. Segundo os pareceres técnicos da OCC, os contratos celebrados antes da entrada em vigor das regras atuais não sofrem conversão automática. Para aceder aos novos benefícios e isenções, senhorio e inquilino têm de formalizar um aditamento ou celebrar um novo contrato adaptado aos limites e prazos da lei.
Como funciona o diferimento de mais-valias na transição para o AL?
A transferência de um imóvel do património particular de um indivíduo para a atividade empresarial de AL (ou o inverso) gera uma mais-valia cujo imposto fica “congelado” (diferido). O acerto de contas com o Fisco só ocorre quando o imóvel for efetivamente vendido a terceiros.
Quais os riscos de alterar o fim de um imóvel reabilitado com IVA a 6%?
Se um proprietário beneficiar da taxa de IVA a 6% para obras de construção ou reabilitação de um imóvel destinado ao arrendamento e, posteriormente, decidir alterar o seu uso (passando-o para AL ou vendendo-o no mercado de luxo), enfrentará a obrigação de devolver o IVA deduzido e um agravamento automático de 10% no valor tributável do IMT.
Se eu vender a minha empresa de AL, o novo dono pode manter a atividade?
Não. Como as licenças de AL são pessoais e intransmissíveis, qualquer alteração na titularidade do imóvel ou a cessão/transmissão de quotas da sociedade que detém o registo provoca a caducidade imediata da licença de AL, obrigando o novo proprietário a submeter um pedido do zero, caso a zona o permita.
Fontes Oficiais e Referências Legislativas
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Pacote Fiscal da Habitação, taxas de IRS/IRC e regras de IMT).
- Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) (Pareceres do Consultório Técnico sobre o RSAA e reclassificação de ativos).
- Lei n.º 56/2023 (Regime de caducidade de licenças, intransmissibilidade e direitos dos condomínios no AL).
- Código do IVA (CIVA) (Artigo 53.º e Verba 2.17 da Lista I).